近亲属间房产赠与后悔了,可以撤销吗? 江苏坤象律师事务所

近来工作之中接连接待了多起涉及家庭近亲属间财产赠与撤销的咨询案例，其中有两例问题较为突出，主要的争议点有二：

（1）离婚协议中夫妻约定将房产赠与子女的，在办理不动产转移登记之前，赠与一方反悔时能否行使任意撤销权，撤销赠与？

（2）夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将个人所有的房产与另一方共有，在未办理房产加名登记之前，赠与一方反悔时能否行使任意撤销权，撤销赠与？

现借本文整理罗列，与大家探讨一二。

案例一：

咨询者为一中年女子赵某，数年前离异。离婚协议中约定儿子由赵某直接抚养，为保障儿子有一个稳定的居住条件，另约定夫妻名下共同所有的一套房产赠与给未成年的儿子小钱，赵某有居住权，房屋剩余贷款自领取离婚证之日起由赵某一人承担，待贷款全部还清后赵某及赵某丈夫老钱配合小钱办理房屋变更登记手续。

经过数年的努力，赵某终于在今年年初还清了全部银行贷款。儿子小钱遂联系父亲，请老钱协助自己办理过户手续。但是，老钱跟儿子诉苦说自己年纪大了这两年经济困难，对以前的事情也很后悔，不仅不愿配合儿子过户，反而提出房屋既然没有办理变更手续自己仍然是产权人有权回来居住，要求儿子体谅父亲的难处。经多次沟通无果后，赵某与儿子小钱考虑通过法律途径解决困境。

那么，涉及到离婚协议中夫妻约定将房产赠与子女的，一方反悔时能否行使任意撤销权呢？

不少父母在离婚时出于对子女的愧疚之情和对子女今后利益的保护，以及对双方利益平衡的考虑会约定将部分或者全部夫妻共同财产约定为子女所有，赵某、老钱正是基于此在离婚时将共同所有的房屋赠与给儿子。由于离婚协议毕竟是涉及身份关系并以解除身份关系为前提的协议，所以能否简单适用《合同法》中关于撤销赠与的相关规定，是值得探讨的法律问题。

带着这个问题，我们参考了北京第一中级人民法院对于该类案件的一则优秀案例评析。

基本案情：

1991年7月24日纪桂成与杨书华登记结婚，婚后于1991年11月15日生育一女即纪萌。2003年纪桂成、杨书华共同贷款购买了位于延庆县南菜园二区16号楼409室楼房一套，尚有贷款未清偿，且房屋一直未办理产权登记。2007年10月15日，纪桂成、杨书华协议离婚。《离婚协议书中》约定“位于延庆县南菜园南二区16号楼409室，产权归孩子所有，男方有长期居住权”。当时纪萌未成年，杨书华离婚后为照顾纪萌仍居住在该房屋内，纪桂成亦在该房屋内居住至2008年11月，后搬出该房屋。2014年7月，纪桂成将上述房产登记到自己名下，并以此房产抵押贷款30万元。2014年10月31日，纪萌诉至法院要求确认位于延庆县南菜园二区16号楼409室房屋归纪萌所有，并要求纪桂成、杨书华协助办理房产过户手续。

裁判要旨：

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。二被告在离婚协议书中约定位于延庆县南菜园二区16号楼409室楼房产权归原告所有，是双方当事人真实的意思表示，原告亦表示接受赠与，因此二被告与原告之间形成赠与合同关系。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。故原告的诉讼请求于法有据，法院予以支持。但因诉争房屋尚有购房贷款及抵押贷款未还清，且已设立抵押权，暂不具备房产过户条件，故二被告应在符合房产过户条件时协助原告办理产权变更登记手续。

裁判理由：

离婚协议不同于合同，离婚协议书是具有强烈身份关系属性的民事合同，依据我国的合同法第一百二十三条的规定：其他法律对合同另有规定的，依照其规定。《婚姻法》对夫妻财产关系的规定属于特殊规定，解决夫妻财产争议原则上应当适用《婚姻法》。离婚协议中对子女的赠与条款是基于夫妻之间身份关系的变化达成的协议，与《合同法》中规定的赠与合同有所不同，不能适用《合同法》第一百八十六条自由撤销权的相关规定。

在实务中，也存在与此不同的观点，机械的适用《合同法》第一百八十六条，认为赠与人在办理不动产转移登记之前可以行使撤销权。该裁判观点较为片面，未考虑到离婚协议中约定的财产赠与是与身份关系的解除密不可分的整体约定，单独就赠与条款适用《合同法》的规定与《婚姻法》第十九条第二款、《婚姻法》司法解释二第九条相冲突。

2021年1月1日生效施行的《民法典》第四百六十四条第二款规定：“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的可以根据其性质参照适用本编规定。”新颁布的《民法典》的规定与《婚姻法》、司法解释及审判实践一脉相承，对于涉及到身份关系的协议应当优先适用规范身份关系的法规规定，而非直接适用合同编相关规定。

案例二：

孙某婚前购买了一套房屋，登记在个人名下，孙某与李某两人在婚后就该房屋出具了一份书面声明，声明约定孙某同意李某作为房屋的共同产权人，并就该声明进行了公证。现因孙某债台高筑，欲通过出售该房屋来缓解经济压力，然李某不同意，在孙某左右为难时，李某一纸诉状，起诉要求孙某配合房屋变更登记至双方名下。

根据孙某的陈述，虽然对声明做了公证，但是房子目前仍登记在孙某一人名下，没有进行变更登记，那自己是否还能对自身的赠与行为行使撤销权？就孙某的问题我们稍加概括提炼：夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产与另一方共有，但没有办理房产加名登记，赠与一方请求法院撤销应如何处理？

我们就该问题进行了案例检索，目前审判实践中主要有两种意见：

一种观点认为应当适用婚姻法司法解释(三)第六条的规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”

另一种观点认为应当按照婚姻法第十九条的规定处理，夫妻之间的约定对双方有拘束力，不必非要去办理房产加名登记，否则会架空婚姻法第十九条的规定。

根据我们在案例一中的分析，《婚姻法》与婚姻法司法解释均为涉及婚姻身份关系的法律法规，司法解释的规定与《婚姻法》第十九条的规定并不冲突，而是就具体问题给予了更为详细的司法解释。司法实践中就此问题普遍适用司法解释的具体规定，当然也有特例，但并不没有普遍代表性，其裁判观点不具有可参考性。

孙某的案件中，由于已进行了公证，显然不满足行使任意撤销权的条件。除了任意撤销权，《合同法》第一百九十二条还规定了法定撤销权：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”法定撤销权不受合同法第一百八十六条的限制，即便进行公证，如满足法定条件孙某仍可行使撤销权。

根据孙某的陈述，目前尚未出现《合同法》第一百九十二条规定的三项条件，孙某据此提出撤销仍然难以获得法院支持。但是考虑孙某目前债台高筑的实际情况，并结合妻子李某在此时提起诉讼的动机，孙某可另辟蹊径，以自身经济状况为由进行抗辩。根据《合同法》第一百九十五条的规定：“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”以孙某目前的处境，当务之急应收集可证明自身债务的相关证据材料。考虑到朋友亲属间的借贷关系缺乏较为完备的借款合同及相关手续，可优先提供银行的借贷合同及书面催款通知，证明效力更强。另外，还可向法院提供自己的收入证明及与妻子前期沟通的相关证明材料，以此证明自身经济状况确实出现了严重财务危机，无能力履行赠与义务，如在此时变更登记可能产生损害债权人合法权益的后果。

以上两则案例中，无论是赵某、钱某还是孙某，赠与的初衷都是期望能给予接受赠与的家人稳定优渥的物质条件。然世事变迁，在自身深陷经济困境的泥沼期待家人伸以援手的愿望破灭时，诉诸法律或能在财产上辨别黑白，但父子人伦、夫妻情意在冰冷的庭审及裁判中，终是消耗殆尽。

近年来因经济困境引发家庭纠纷进而起诉的案件比例居高不下，该类案件中，当事人双方调解意愿低，负面情绪大，经过一地鸡毛的庭审判决后，执行起来同样困难重重。如涉及到人数众多的案外债权人，可能牵一发而动全身引发后续系列案件的产生。正所谓投资有风险入市需谨慎，无论是进行投资还是处分自身的财产，三思而后行，多考虑实际能力，合同签订前务必提前进行法律咨询及风险评估，莫待无法挽回时与家人锱铢必较对薄公堂，实属无益之争。