1、法拍房的价格低廉（起拍价一般在评估价的基础上打七折，价格通常低于市场价）；
2、交易周期短，通过法院司法裁定可以直接办理产权过户；
3、税费不高，一般买受人只需缴纳契税，无需缴纳增值税；
4、一般不限购，司法拍卖也成了规避限购政策的“另类购房”。
在全国各地都在贯彻落实网络司法拍卖的背景下，无论你是刚需、以资抵债、亦或是投资，司法拍卖俨然成为一块购房的宝地。若你怀着“捡漏”的热情想参与竞拍，该先了解什么呢？避免哪些可能的“坑”呢？
01司法拍卖的平台有哪些？
2016年起最高人民法院即建立了全国性网络服务提供者名单库，服务提供者的选定、评审和除名由最高院专门的评审委员会负责，每年进行公布，目前列为名单库的机构有：淘宝司法拍卖网、京东拍卖、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会。
上述五家机构中，淘宝司法拍卖占有绝对优势，该平台仅2018年一季度拍卖的房产共计69979次。后起的京东拍卖依靠强大的大数据平台（京东司法大数据评估平台），1秒钟就给出评估价和起拍价，还能计算出拍卖成交的几率，受到法院广泛认可和欢迎。
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第五条规定，若你成为申请执行人，可以直接从上述五家机构中选择拍卖平台。
02拍卖物公告的查询
当你在上述平台找到心仪的“法拍房”，那你需要先做的就是务必查询拍卖物的公告，了解一下拍卖物的基本情况，主要是对法院刊登在拍卖平台的竞买公告、竞买须知、标的物描述等进行仔细阅读。法院一般会将该房产的评估报告作为附件提交，你可以仔细阅读评估报告。
（上图为“法拍房”注明的瑕疵）
阅读公告时需要注意以下几个问题：
1、产权是否清晰。该“法拍房”是否有产权证明，一般公告中会进行备注，也可进一步电话咨询执行法官了解该房产具体被拍卖的原因，是欠款纠纷还是产权纠纷，欠款纠纷性质的“法拍房”相对好些。
2、是否符合报名条件，或者成交后能否过户。该问题主要涉及该房产是否涉及限购，一般法院拍卖时会进行备注，若该房产限购而你恰巧无法购买，可能会导致成交后无法过户。
3、税费负担的问题。实务中对于税费的负担一般包含两种，也即税费由买受人承担以及税费买卖各担，竞买公告中对税费负担会有明确说明。
4、有无居住（租赁）。“法拍房”一般包含空房拍卖、带租拍卖、拍卖后清场以及拍卖但不负责清场，各中的差异显而易见。确保所拍下的房屋能入住，这块需要和法官电话确认并实地调查。若拍卖房屋为“不交吉”，可能很难取得使用权。在法律上以是否取得房屋的使用权分为交吉与不交吉，不交吉指因他人居住或使用导致买受人对被房屋有产权但无使用权。
5、户口问题。主要提醒想买学区房的你，需要调查所拍房产名下有没有挂靠小孩的户口，某些城市可以将上一个户主“空挂”，然后通过当地公安局强制迁入你的户口，要知道这属于公安局的业务，法院无权管辖。
6、能否能办理贷款。该问题需要在拍卖前与银行联系，现在很多银行支持司法拍卖房贷，具体可以通过拍卖平台进行查询。需要注意，若你拍卖成交却办不下贷款，面临的可是保证金被没收的风险！
03拍卖物的实地调查
上述公告以及问题都一再确认过后，你需要做的是对拍卖物进行实地调查，也即“一看、二问、三核实”。
1、看现场
“法拍房”一般都有联系的看房人，可能是法官也可能是中介机构。主要是对房屋布局、朝向、周边环境、物业管理、交通情况、水电等配套设施的查看。目前各地法院对于“法拍房”的看现场有所创新，如苏州工业园区法院与第三方机构委托合作，对“法拍房”通过拍摄、制作及发布等流程，将VR链接附在拍卖公告之后，并挂在淘宝网上的网拍主页，竞拍者足不出户，就可以在VR技术手机端、PC端仔细查看竞拍标的物实景。
2、问物业
通过物业可以打听到“法拍房”住户的大致购房时间，以便了解该房产是否购置满两年或者五年（增值税以及个人所得税的界定）。最主要的还是询问一下住户的物业费，水费缴纳的情况，“法拍房”一般会注明“由买受人承担物业费，水费”，若你拍下后不缴纳难免会引发诉讼。当然通过物业还能了解到，该住户是否有购买车位（一般来说一手买房人，购买的车位都是挨着单元电梯口）。
3、问法官
“法拍房” 所涉的案件均有具体的承办法官，相关的联系电话大多在网站中会显示，并且评估拍卖时法官一般会到场，法官会对该房产本身进行调查。若有租赁存在，法官也会对租赁进行调查。法官通过司法手段查询到的信息都是准确的，其对该案本身所涉的纠纷具体情况也是最清楚的，若想购买该“法拍房”，不妨向法官问一下具体情况。
4、核实税费
法院只负责拍卖，相应过户的税费需要竞拍人去税务局自行核实。“法拍房”看似价格低廉，实际还要缴纳一笔较大的税款。在阅读公告确认税费负担方式后，结合你的心理价位以及原户主购置的价款（可通过住建局查询）大致可以算出需要缴纳的税款，具体的缴纳的税款需要去税务部门核实。需要注意的是有些“法拍房”只做了合同备案房，并未取得产权证，该类“法拍房”拍卖成功后需要办理两次过户，这意味着你需要承担两笔税费。
（以苏州地区为例）
5、核实过户
需要说明的是，法院对于“法拍房”是不做瑕疵担保的，也即开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性问题导致不能办理过户，法院不承担责任。因“法拍房”的转让登记手续由买受人自行办理，竞买前去房产登记部门核实过户手续显得尤为重要。
完整的过户手续为：持法院出具协助执行通知书以及裁定书到房产交易中心的税务窗口审税，审税结束后通知法院解除查封（注销抵押），然后携带身份材料、拍卖成交确认书、协助执行通知书及裁定书原件，前往税务窗口交税并领取“契税完税证明”，最后与法官一同前往办理过户手续。
6、核实款项
无论你是全款亦或是贷款，都需要核实一下拍卖后余款的支付方式以及对接人。如果你是采用贷款的形式，中间的款项支付流程更应该先熟悉一下，其中的风险上文也提及。当然，如何与法官对接办理成交确认手续，也要与法官确认下。
04
参与竞拍的流程
在对你关注的“法拍房”做了上述工作后，你可以参与竞拍。拍卖的流程主要分为两个部分，也即报名、竞价。
报名条件相对比较宽松，只要具备完全民事行为能力，如果是委托竞买的，开拍前需要经过法院的确定。整个报名过程采用在线报名，可实时核验身份，在你交纳保证金后，随机取得竞买代码，若你依法享有优先购买权（同价格可先得）需和法院进行核验，核验成功后竞买代码也会备注为“优”。对于保证金需要说明的是：1、保证金一般在起拍价的5%-20%；2、申请执行人可以在债权范围内申请免交。3、竞得者保证金冲抵成交价，未拍得者24小时原路退还。
网拍的竞价过程相对现场拍卖较为简单，每次点击即为出价。增价的幅度由法院进行确定，设置有延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，将自动延迟5分钟。拍卖成交后，该拍卖公告下方会显示《司法拍卖网络竞价成功确认书》。
通过前期调查确认好心中底价后，研究好拍卖者的心理也是一门学问。比如在预期价位内每次大幅加价、对方出价后立即出价（表现出必拿的心态）、5分几秒时大幅加价（让对方措手不及并且其仅有5分钟的考虑时间）等。
司法拍卖不是天上掉馅饼，竞拍需谨慎。因此，在参与司法拍卖之前，务必充分调查核实，“一看、二问、三核实”，必要时也可委托律师全程参与，调查房产详细信息，做好风险评估工作。