签订商品房买卖合同前，要弄清如下五大问题江苏坤象律师事务所

最近一部房屋中介题材的热播剧《安家》引起了广泛讨论，剧中的故事源自现实，更投射现实，引发不少追剧者的共鸣，很多网友都说看到了自己和身边人的影子。

“安居”是中国百姓自古以来就拥有的朴素愿望，在城市里拥有一套属于自己的房子，会让我们拼搏的踏实、奋斗的安心。但部分老百姓法律意识薄弱，加之房地产行业的专业与复杂，很多老百姓付出半生积蓄仍深陷房地产纠纷的泥潭。

本文通过通俗平实的阐述，让购房者可以了解、避免房地产市场中的陷阱，让房屋真正成为每一位购房者幸福温暖的港湾。

房屋中介的推销，应该听信吗？

《安家》电视剧中，女主角房似锦深受广大剧迷的喜爱，专业又贴心的服务让她获得了一个又一个客户的青睐。但在现实生活中，时常存在房屋中介在售楼宣传中，不择手段、不计后果的推销房屋，面对销售人员“糖衣炮弹”似的营销说辞，购房者应时刻保持冷静清醒的头脑，避免在感性情感的主导下头脑发热买到不适合的房源。

商品房销售绝大部分是以广告形式在社会上公开销售，根据《合同法》第十五条的规定，商业广告原则上属于要约邀请，本质上是一种吸引顾客的手段，出卖人不履行商业广告的宣传内容并不承担违约责任。但是，如果商业广告的内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约。根据该规定，宣传资料认定为要约需同时满足下列条件：

1.宣传资料所作的说明和允诺范围为商品房开发规划范围内；

2.宣传资料载明内容具体明确；

3.宣传资料的内容对合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响。

若销售广告或宣传资料符合该条规定，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，卖方若违反，应当承担违约责任。

笔者提醒购房者，一定不要轻信售楼人员的口头承诺，在购房过程中，销售人员所谓的“承诺”，以及“未来规划蓝图”等，只有白纸黑字才是最好的保证。因此，对于买方而言，不要听信销售人员的口头承诺，一切要以“购房合同”为准，愿意将“承诺”内容写进合同的才具有法律效益，才是发生纠纷时的法律依据。

什么时候才能适用定金罚则？

在房地产交易中，经常会遇到预付定金的情况。所谓定金，是指合同当事人为了保证合同的履行，约定由一方按照合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱。

根据《合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金的罚则。”由此可见，定金具有一定惩罚性质，是对违约行为的惩罚，但其适用是有严格条件的，即收受定金一方不履行约定的债务时，才可适用双倍返还定金的罚则。那么在订立定金合同时，需要注意什么呢？

首先，根据《担保法》第九十一条的规定，定金的数额不能超过合同标额的20%。所以我们在订立定金合同时，不能盲目、随意确定定金金额，如果约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。

其次，根据《合同法》第一百一十六条的规定，违约金和定金不能同时适用，只能选择适用其一，选择适用违约金或者定金条款。但是既有定金条款，又有实际损失时，两者可以同时适用，如果同时适用定金和赔偿损失，总值超过标的物价金额总和的，法官将酌情减少定金的数额。

最后，根据《担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定，且定金必须实际完成了交付。

签订房屋预售合同时应注意哪些问题？

商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。商品房预售合同又被称为期房合同，是一种先于产品的交易行为。

根据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

笔者提醒购房者，在签订期房买卖合同时，一定要核实开发商是否取得商品房预售许可证明、土地使用权证书以及建设工程规划许可证，只有三证齐全，才能有效规避风险。

为“逃税”的阴阳合同，是否有效？

阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。

实践中，“阴阳合同”“阴阳条款”非常容易引发争议，经常出现卖房人以虚假价格条款约定违法为由拒绝履行合同并要求解除合同，主要动因是因为房屋价格大幅上涨而不愿继续履行。

在这种情况下，如果法院仅仅依据双方约定虚假价格条款损害国家税收利益，就认定整个合同无效，明显有违诚实信用原则。因此，在处理此类案件过程中，通常按照合同当事人的真实意思来认定房地产的真实交易价格。规避税收并非买卖双方签订合同的主要目的，除虚假的价格条款外的其他条款都是双方订立合同的真实意思表示。

笔者提醒购房者，不要为了规避税费而签订“阴阳合同”，虽然少交了一部分税费，但如果该房屋再次进行交易，不仅会影响房屋的估值，还会在缴纳个人所得税时相应多缴。而对于卖方，可能存在将房屋权益转让给买方后，买方以较低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险。

房屋质量有瑕疵，购房者应该找谁？

生活中经常出现这样的情况，开发商将房屋交付给业主，业主也住进房屋后，发现房屋出现裂缝、漏水等其他质量瑕疵问题，但此处的其他质量瑕疵问题是指除地基基础工程和主体工程以外的其他房屋所有部分。

根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目，而房屋出现渗漏、裂缝，属于一般性的质量问题，此时业主可以要求开发商履行维修义务，保证交付房屋的质量达到交房标准。

如果房屋确实存在质量问题，且该质量问题已经严重影响业主对房屋的正常使用，那么这种情况下，业主完全有权拒收房屋并可要求开发商承担逾期交房的违约责任。根据建设部《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。根据该规定，开发商向业主交付商品房的质量标准除了满足“竣工验收合格”之外，还必须是具备使用条件的房屋，即业主在收房后就能够正常入住使用。

笔者提醒购房者，在房屋交割过程中，一定要对房屋的基础设施进行一定程度的检查。如果自身经验不足，可以委托专业的机构进行检测，待检测合格后再接受房屋的交付。