小丁六次房屋登记的故事江苏坤象律师事务所

自从购置商品房后，小丁感觉不动产登记中心成了自己经常的打卡之地。这是怎么回事？让我们来看看小丁到底经历了多少登记。

预告登记

小丁兴冲冲与开发商签订了房屋买卖协议后，律师朋友小坤建议小丁申请预告登记。小丁不解，为什么要进行预告登记？

小坤给小丁讲述了两个案件：

1.（2018）鄂0683民初3865号案

基本事实：被告金锦鸿公司将同一套单元房先后出卖给了原告王自军和被告王伟。

原告王自军早在2012年即与金锦鸿公司签订了房屋买卖合同，并在房屋管理部门办理了预告登记，预告登记的产权人为王自军及其妻子向红玲。

被告王伟则是在2017年才与金锦鸿公司签订合同购买该房屋，未在房屋管理部门办理任何登记手续。

法院认为：被告金锦鸿公司在预告登记后，未经预告登记的权利人王自军同意，又处分本案涉争的房屋，依法不发生物权效力，因此，被告王伟对本案涉争房屋不享有物权。原告王自军作为预告登记的产权人，对该涉争房屋享有物权。

2.（2020）湘12民终2253号案

基本事实：2013年12月25日，南方公司（被执行人）、湛江建设公司、李林福（异议申请人）签订《关于转换商铺协议》，约定李林福购买案涉位于广东省湛江市赤坎区某处商铺。李林福认为其已支付款项并实际占有使用，是案涉商铺的权利人，应排除法院执行。

法院认为：《中华人民共和国民法典》（以下称“民法典”）第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据该规定，物权期待权是通过预告登记完成实现，并不以买受人支付全部购房款、实际占有不动产并取得收益作为判断标准。就本案而言，案涉9间商铺未在登记机关办理预告登记，李林福不享有物权期待。李林福的异议申请被驳回。

同时，小坤又提醒小丁不仅要办理，还要尽快办理预告登记，这又是为什么呢？

小坤继续解读：

民法典第二百二十一条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

抵押权预告登记

小丁自有资金不足，向银行申请贷款。银行与小丁签订贷款合同后要求小丁协助办理抵押权预告登记。

小坤又充当了解说员，说明银行要求办理抵押权预告登记是为未来取得优先受偿权。因为：根据<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释>第五十二条的规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

但是，小丁还是觉得有点迷糊，怎么一会法院不予支持，一会又应予支持，到底什么情况？

没办法，小坤只能以例说法。

1、（2021）辽02民终1717号案

基本事实：原告大连银行股份有限公司甘井子支行与被告宫海鹏签订《个人一手房贷款借款合同》。同日，原告与被告签订《个人一手房贷款抵押合同》，原告对案涉房屋进行了抵押权预告登记。

法院认为：大连银行股份有限公司甘井子支行请求“加判其对案涉抵押物享有优先受偿权的”的法律依据为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，上诉认提交证据并不能证明“开发商就‘甘井子区悦和东园26号3单元1层2号房屋’进行了建筑物首次登记。

法院未支持银行的优先受偿请求。

2、（2021）豫03民终1847号案

基本事实：2018年5月31日，闫梦瑶、王思铭与浦发洛阳分行签订《个人购房担保借款合同》，闫梦瑶、王思铭向浦发洛阳分行申请购房贷款。中富公司作为保证人自愿对上述债务承担阶段性连带保证责任，保证责任自房屋抵押登记正式办理之日止。保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日两年止。

闫梦瑶作为抵押人将其名下位于洛阳市涧西区的房产抵押给浦发洛阳分行，并办理了抵押预告登记。

后因闫梦瑶、王思铭未依约还款，浦发洛阳分行起诉要求闫梦瑶、王思铭还款，担保人中富公司承担担保责任。

审理中，中富公司提交了房产分户图、民政局的批复、派出所出具的证明等，拟证明已经办理抵押预告登记的这四套房产所在的楼栋已经办理了首次登记，这四套房产随时可以办理房产证以及抵押权证书。

2019年1月16日，包括案涉四套房产在内的河南省洛阳市涧西区九都西路181号10幢等450套房产已办理首次登记。

法院认为：中富公司称案涉房产抵押权已经自预告登记之日起设立，其不应再承担连带保证责任。根据《个人购房担保借款合同》第7.3.2条“如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除。”现案涉房产并未办理不动产抵押登记，中富公司未达到解除保证责任的条件，且中富公司不能提供证据证明其已经要求浦发洛阳分行及时办理抵押登记而浦发洛阳分行怠于行使其权利，对中富公司相关主张不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一项规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，2019年1月16日，包括案涉四套房产在内450套房产已办理首次登记，已经可以进行不动产登记，此时各方当事人未积极进行抵押权登记，至本案审理时，本案中预告登记已经失效，中富公司关于浦发洛阳分行应首先对涉案房产优先受偿权的主张不符合法律规定，本院不予支持。

小坤又耐心分析了两个案例。第一个案例（2021）豫03民终1847号案中是因为抵押物未完成建筑物首次登记，所以银行不享有优先受偿权。第二个案例（2021）豫03民终1847号案中，如开发商及时办理不动产登记，则符合“已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形”，银行可享有优先受偿权。

通过这两个案例，为购房者提供阶段性担保的开发商特别要注意：符合建筑物所有权首次登记后，立即通知购房者和银行办理登记，以便尽快不承担担保责任。

抵押财产限制转让的登记

小丁平时喜欢看新闻。这天，他看到媒体用很大的标题写着“抵押房产也可以自由转让了！”。小丁一阵开心，因为他最近谈了女朋友，打算换一套大房子，卖了现有房产凑点首付。但是，小丁作为典型月光族，无钱先支付银行贷款。

小丁马上打电话给小坤，没想到被小坤泼了一盆冷水。小坤说，小丁与银行签订的购房贷款协议中明确抵押期间房产不得转让的，且已在不动产登记中心进行了登记。

民法典第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

<最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释>第四十三条规定，当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押财产请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

当事人约定禁止或限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。

小丁明白了，自己只有清偿完银行贷款，涤除抵押登记，其转让房产才能发生物权效力。

基于继承的物权变动

小丁没有卖成有抵押登记的房产，也没买成大房子，日子就这样平平淡淡过着。

一天，小丁突然接到母亲的电话，母亲告诉他，外公因病卧床两年后去世了。小丁非常伤心，赶紧奔赴老家。处理完丧事后，母亲取出前两年外公、外婆的公证遗嘱，现两位老人均已过世，按照遗嘱，他们名下的房产由小丁继承。

公证书引起舅舅的强烈不满，也让小丁意想不到，亲戚之间的关系变得微妙起来。舅舅甚至不愿承认公证书的真实性，提出要到法院起诉。

小丁想尽快离开，又不知如何处理处于漩涡中的房产。情急之下，小丁赶紧打电话给小坤。

小坤告诉小丁，如果暂时没有转让需要，可以先不处理房产，建议他可以先回苏州工作。

小丁有点纳闷：小坤平时风险意识很高，怎么说“暂不变更登记没有问题”？为消除小丁疑虑，小坤不得不又掉回书袋子，发了以下内容给小丁：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第八条的规定，依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

民法典第二百三十条规定因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

异议登记

小丁回苏州后一段时间，想着还是回老家变更下依继承取得的房产，因为小坤告诉他，虽然小丁享有房屋的物权，但如果以后要处理该套房产，还是要先变更至小丁名下的。

舅舅知道后，向不动产登记中心提出异议，并表示要提起诉讼。

小丁只好带着父母先回到苏州。十五天后，小丁接到不动产登记中心的电话，他了解到：舅舅并没有提起诉讼，异议登记已经失效，小丁可以变更登记了。

后来，小丁听母亲讲，律师跟舅舅提醒了败诉的风险，舅舅也不忍起诉外甥。

小丁查询到：《民法典》第二百二十条规定，登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

居住权登记

小丁准备回老家办理变更登记，可是他总觉得缺了什么。虽然外公外婆将房屋留给了自己，但舅舅舅妈年岁已高，且未生育无子女陪伴。舅舅前段时间与自己闹得不愉快，可能也是因为对未来的担忧。

遇到问题，当然是请教智多星小坤了。

小坤建议小丁，可以为舅舅舅妈设置居住权，这样他们未来可以一直居住在房屋内。小坤指导小丁按以下方式办理：

民法典第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；

民法典第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同；

民法典第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

小丁与母亲一起回到老家，向舅舅舅妈说明了自己的想法。最近，其实舅舅舅妈也想通了，外公外婆将房产留给唯一的孙子小丁是可以理解的，外公外婆一直不满意舅舅舅妈选择丁克。

小丁与舅舅舅妈一起顺利地办理了房屋变更登记和居住权的登记。

短短几个月，小丁经历了六次登记，幸亏有小坤实时的提醒和指导。以后房屋买卖要登记、办理抵押要登记、增加所有权人要登记……小丁觉得没什么了，毕竟有了些经验。