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根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第29条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

 

第29条明确了在执行异议和复议案件中，房地产开发企业将商品房已出卖给商品房消费者但未将产证过户至消费者名下，登记在房地产开发企业名下的商品房被法院采取查封措施时，商品房消费者提出执行异议符合上述三种情形的，可以排除法院的强制执行。

 

实践中，对于如何认定第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”往往成为争议焦点，各方观点不一，分歧明显。

 

一、买受人的认定

 

1 . 买受人应为商品房消费者

 

适用《执行异议复议规定》第29条的主体“买受人”区别于《执行异议复议规定》第28条。第29条规定的被执行人为“房地产开发企业”，而第28条规定的被执行人即为广义的被执行人。

 

由此可见，适用第29条的适用范围较小。“买受人”应为商品房消费者（所购房屋系用于居住），执行异议标的为“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，如执行标的为登记在自然人名下的二手房买卖则不适用第29条的规定。

 

2 . 第28条与第29条竞合之处理

 

《执行异议复议规定》上述两条文虽然适用于不同情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，那么，《执行异议复议规定》第28条与第29条在适用上产生了竞合。

 

最高人民法院在指导案例第156号即（2016）最高法民申254号王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案中，明确了第28条、第29条的适用关系。

 

最高院在该案再审裁定中认为，本案一审判决经审理认为王岩岩符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。综上，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；买受人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。

 

二、用于居住的认定

 

1 . 以政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质为准

 

相关法律适用的把握，可以参照（2018）最高法民申4883号、（2018）最高法民申1571号案件。

 

最高院在上述案件的再审裁定中认为，执行异议复议规定第二十九条第二项中规定的“用于居住”，其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。经查，申请人所购房屋性质为居住用房。至于被申请人提出的申请人无法证明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由，均不能否定申请人所购房屋是居住用房的事实。

 

2 . 商住两用的，只要有居住功能即视为用于居住的房屋

 

最高院在（2018）最高法民终545号案二审判决书中认为，执行异议复议规定第二十九条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的”所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。本案中，案涉房屋系商品住宅，具有居住功能，符合”所购商品房系用于居住”的要求。虽然案涉房屋目前被出租，但不能以此否定该房屋系用于居住的房屋性质。长城资产贵州公司以案涉房屋用于经营而未实际居住为由，主张案涉房屋不符合”所购商品房系用于居住”的条件，依据尚不充分。

 

3 . 商业用房不得认定为“用于居住”

 

关于用于居住的理解，可以参照（2018）最高法民终1083号、（2017）苏05民初288号案件。

 

最高院在于占发、北京长富投资基金申请执行人执行异议之诉二审民事判决书中认为：本案中，案涉房屋为商服性质，不符合上述“所购商品房系用于居住”的条件。虽然于占发自认其购房用于开超市且商住两用，但长富基金对于居住用途不予认可，于占发提供证据证明力不足，本院不予认可。

 

江苏苏州中院在陈鹤亭与上海市住安建设发展股份有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书中亦认为：案涉《商品房买卖合同》明确约定常熟市房产系商业用房，且事实上陈鹤亭自2007年交接房产后即将房产委托常熟时风公司出租进而获取租金，显然属于投资性质的行为，并不属于购买用于居住房产。

 

4 . 一次性购买多处商品房不得认定为“用于居住”

 

这里，可以参照（2019）最高法民申1613号、（2019）最高法民申303号案件。

 

最高院在上述再审裁定中认为，因申请人一次性购买多套房屋，不符合第二十九条第二项规定的情形，其购买房产的目的并不是用于消费性居住，不适用第二十九条的规定。

 

综上，司法实践对于所购商品房系“用于居住”的认定相对宽松，一般认为所购商品房具有居住功能的，即可认定为系用于居住。但是，如所购买的房屋具有投资属性或者购买商品房系投资行为，如购买商业用房、一次购买多套商品房，则不属于购买“用于居住”的房屋。

 

三、名下无其他用于居住房屋的认定

 

1 . 时间界限的认定

 

因《执行异议复议规定》第29条第2项未限定“买受人名下无其他用于居住的房屋”条件的时间节点，因此在实践中对该时间界限产生了争议。实务判例中亦出现了不一样的观点。

 

（1）买受人购买房屋时无其他用于居住的房屋

 

最高院在（2019）最高法民申1476号吉冰海、卢盛和申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书中认为，吉冰海于2008年8月25日购买案涉商品房时，其名下有本溪市明山区永新街食品栋10层8单元14号建筑面积160.39平方米的房屋，吉冰海在二审庭审中亦认可在购买案涉房产时有用于居住的房屋。虽然吉冰海于2012年12月3日经公证出售了其名下原有住房，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项并没有限定“买受人名下无其他用于居住的房屋”条件的时间节点，该条件应包括买受人购买争议房屋时无其他用于居住的房屋的情形。吉冰海购买案涉房屋时，名下有用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的条件。

 

（2）异议人提出异议时，其名下无其他用于居住的房屋

 

最高院在（2020）最高法民终735号刘玲珍、沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行执行异议之诉二审民事判决书中认为，刘玲珍于2019年7月8日提出执行异议时，其名下并无其他可用于居住的房屋。故刘玲珍符合前述第二十九条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。

 

（3）在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋

 

江苏省高级人民法院于2019年2月26日发布的《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第9条规定，案外人主张其名下无其他用于居住的房屋，同时具有下列情形的，应支持其该主张：

 

（1）案外人及其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋…

 

综上，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”条件的时点，最高院的判例中有“购买房屋时”、“提出异议时”等。本文更赞同江苏高院的观点，即在“执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时”作为“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间界限相对合理。理由如下：

 

首先，因买受人在执行标的“查封时”其权利才可能遭受侵害，而查封前（即买受人权利未受侵害前）买受人名下合法拥有多套房屋系其合法权利，不能因此就否定其提出执行异议的权利。因此，考察“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间起始点不应早于执行标的“查封时”。其次，无论买受人权利是否因执行标的查封而实际受到侵害，在“执行异议之诉案件判决时”均已有明确结果，至于在执行异议之诉案件判决作出后买受人名下有几套房屋已无关紧要。

 

2 . 是否仅限于买受人名下

 

对于“名下无其他同于居住的房屋”，是否仅限于买受人本人名下，是否及于买受人配偶、未成年子女名下，实践中包括最高法院亦存在不同观点。

 

（1）买受人仅包括买受人本人

 

参考（2018）最高法民申4883号、（2018）最高法民申4755号、（2020）最高法民终735号案件。

 

最高院在上述再审案件裁定书中认为，执行异议复议规定第二十九条第二项中规定的“无其他用于居住的房屋”，交行陕西分行再审申请提出，该条规定的“其名下”无其他用于居住的房屋，不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋。该理由没有法律依据，本院不予支持。

 

（2）应将买受人配偶考虑在内

 

最高院在2020）最高法民终1127号四川省国基建筑工程有限公司、哈爱花申请执行人执行异议之诉二审民事判决书中认为，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的认定，一审法院根据所购房屋系商品房的性质以及永宁县房产交易管理中心出具的永宁县范围内无住房证明等证据，综合认定哈爱花名下在与案涉房屋同一县级行政区无其他用于居住的房屋，该认定未考虑哈爱花夫妻共有房产情况，未将哈爱花在银川市内已有住房情况考虑在内，存在不妥。本院根据二审中查明的哈爱花配偶名下在银川市已有居住房屋且哈爱花与其配偶共同居住的事实，对一审上述认定予以纠正。

 

（3）核查范围以家庭为单位

 

江苏省高级人民法院于2019年2月26日发布的执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）第9条规定，案外人主张其名下无其他用于居住的房屋，同时具有下列情形的，应支持其该主张：（1）案外人及其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋；（2）案外人为未成年人的，其监护人名下无用于居住的房屋。

 

综上，最高院在同一年作出的判决对买受人是仅指“买受人本人”还是应包含其“配偶、未成年子女”就有不同观点。本文更赞同江苏高院的观点，即应考察买受人家庭成员范围内是否有其他用于居住的房屋。当然，仍应注意具体情况具体分析。理由如下：

 

《执行异议复议规定》第29条是为了保护商品房消费者基本的生存居住权利，如果买受人配偶或者未成年子女名下存在其他用于居住的房屋，从家庭的社会功能而言，买受人大概率不存在生存、居住的问题。但是，这并不意味着在以买受人家庭为单位审查时，买受人配偶或其未成年子女名下有其他用于居住的房屋即一刀切否定买受人提出的异议不符合《执行异议复议规定》第29条。而应结合买受人常年工作居住地点，买受人其他家庭成员名下拥有住房的面积、地理位置等因素，审查是否能够满足买受人正常生活、工作的合理居住需要。

 

3 . 无其他居住房屋地域的认定

 

（1）《全国法院民商事审判工作会议纪要》之规定

 

最高院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民纪要）第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

 

（2）江苏高院之规定

 

江苏省高级人民法院于2019年2月26日发布的《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第9条，案外人主张其名下无其他用于居住的房屋，同时具有下列情形的，应支持其该主张：……

 

（3）上述两种情形仅限于案外人长期居住生活所在地或者被执行房屋所在地的（县）市或设区的市区范围内。

 

（3）最高院判例

 

最高院在徐瑞雪、中诚信托有限责任公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书[（2019）最高法民终157号]中认为，《重庆市个人住房登记信息查询证明》虽为重庆市不动产登记中心出具，但内容显示查询的是重庆市不动产登记系统，对各区县均能登陆查询的同一系统却只能分别到不同区县查询，极大地增加了申请人的不便。考虑到重庆市有三十余个区县，如苛求徐瑞雪查询重庆全市的房屋信息，则有失公允。故在现有住房登记信息查询条件下，徐瑞雪提交了其户籍所在地巴南区的房屋登记信息，应视为其初步完成了举证责任，在没有相反证据推翻的情况下，可认定徐瑞雪名下无其他用于居住的房屋。

 

最高院在（2018）最高法民申4883号交通银行股份有限公司陕西省分行、王菊梅申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书中认为，案涉商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。原审已查明王菊梅在西安市××××区没有其他登记于其名下的住房。在没有相反证据足以否定案涉房产用于居住的情况下，原审判决认定王菊梅所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，不存在缺乏证据证明和适用法律错误的问题。

 

最高院在（2018）最高法民申1571号交通银行股份有限公司陕西省分行、郭晓琼申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书中认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“无其他用于居住的房屋”，系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋，而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋。